Blog 7 Ottobre 2026

Dal 13 ottobre Airbnb cambia le commissioni

Il 13 ottobre cambia il modo di pagare ad Airbnb: commissioni unica del 15,5% tutta a carico tuo. Come cambia il tuo incasso e cosa fare adesso.

Dedalux 4 min di lettura

Il 13 ottobre Airbnb cambia il sistema di commissioni per chi affitta in Europa. Se gestisci una casa vacanze, un appartamento o un bed & breakfast su Airbnb in Italia, questo ti riguarda diritto.

Come funziona oggi (fino al 12 ottobre)

Finora paghi il 3% di commissione a Airbnb, mentre chi prenota paga una commissione separata del 14-16%. L’ospite vede il prezzo che hai impostato, poi gli viene aggiunto il costo della piattaforma. Tu incassi circa il 97% del prezzo base.

Esempio concreto: annunci a 100 euro a notte, l’ospite paga circa 115 euro, tu incassi 97 euro.

Cosa cambia dal 13 ottobre

Dal 13 ottobre Airbnb introduce una commissione unica del 15,5% a carico dell’host. La commissione pagata dall’ospite scompare dalla piattaforma.

Il problema è semplice: il costo del servizio sarà detratto direttamente dal compenso dell’host. Se il tuo prezzo resta 100 euro, incasserai solo 84,50 euro. Se vuoi continuare a incassare 97 euro, devi alzare il prezzo a 115 euro.

Per Airbnb è più trasparente: l’ospite vede direttamente quanto paga, senza sorprese. Per te significa scegliere tra guadagnare meno oppure aumentare il prezzo.

Il vero problema: la cedolare secca

Se affitta in cedolare secca (come la maggior parte degli host privati), il danno è più grave. La cedolare secca del 21% o 26% si calcola sull’intero importo dell’affitto senza poter dedurre le commissioni di Airbnb.

Con il vecchio modello, la percentuale pagata dall’ospite restava fuori dal reddito del proprietario e non veniva tassata. Dal 13 ottobre cambia. Se alzi il prezzo da 100 a 115 euro per incassare sempre 97, il canone dichiarato — la base su cui si calcola la cedolare secca al 21% (26% dal secondo immobile) — aumenta di circa il 10%, a parità di incasso netto reale.

In altre parole: incassi lo stesso, ma paghi più tasse.

Come comportarsi adesso

Il cambiamento riguarderà soprattutto chi gestisce direttamente appartamenti e case vacanze, mentre molti operatori professionali che utilizzano PMS, software gestionali o channel manager sono già passati al sistema con commissione unica. Se usi un gestionale professionale, potresti aver già migrato.

Se affitta in autonomia, hai due scelte prima del 13 ottobre:

Lasciare il prezzo invariato e accettare un incasso minore (dal 97 all’84,50 euro nell’esempio).
Alzare il prezzo per mantenere lo stesso guadagno, consapevole che la base imponibile per la cedolare secca aumenterà di conseguenza.

In entrambi i casi, parla con il tuo commercialista. Il secondo scenario ha implicazioni fiscali che vanno calcolate bene.

Se gestisci più proprietà

Molti operatori professionali che utilizzano PMS, software gestionali o channel manager sono già passati al sistema con commissione unica a carico dell’host. Se gestisci le tue proprietà con un gestionale vero — non solo con i fogli di calcolo — il passaggio è già stato fatto e puoi controllare come il sistema ha registrato il cambio.

Se gestisci tutto manualmente o con documenti sparsi tra email e annotazioni, il 13 ottobre arriva comunque. Questo è un momento giusto per mettere ordine: centralizzare tutte le prenotazioni, le commissioni, i costi e i ricavi in un unico sistema ti permette di capire davvero quanto guadagni per ogni proprietà e di fare scelte consapevoli.

Un gestionale non è solo un foglio elettronico: è lo strumento che ti mostra il numero vero, quella che è la differenza tra sapere cosa succede e scoprire a fine anno che i conti non tornano. Se i tuoi dati sono sparsi ovunque, un sistema centrale — anche semplice — ti aiuta a stare davanti ai numeri, non dietro.