Blog 8 Novembre 2026

Chi affitta su Airbnb deve sapere prima del 20 novembre

Dal 20 novembre le regole sugli affitti brevi cambiano. Se gestisci più di due immobili su Airbnb, è il momento di rivedere la situazione con il commercialista.

Dedalux 4 min di lettura

Se gestisci appartamenti su Airbnb o altre piattaforme di locazione breve, hai meno di due settimane per capire come cambia la tassazione. Le nuove disposizioni si applicano ai contratti stipulati a decorrere dal 20 novembre 2026, e non è una scadenza da sottovalutare: da quella data le regole che governano come paghi le tasse sui tuoi immobili diventano più stringenti.

Il limite che si dimezza: addio ai cinque immobili

Fino a oggi potevi gestire fino a cinque appartamenti in affitto breve rimanendo nel regime agevolato della cedolare secca, senza aprire una partita IVA. Da novembre, il limite scende drasticamente a due. A partire dal 1° gennaio 2026, già dal terzo immobile locato per brevi periodi scatta la presunzione legale di attività d’impresa, con conseguente obbligo di apertura della partita Iva.

Cosa significa in pratica? Se hai tre appartamenti, il terzo non è più un reddito fondiario: la legge presume automaticamente che tu stia facendo impresa. Non è un’opinione, non è una valutazione discrezionale. È una presunzione legale, e comporta conseguenze serie.

Le aliquote sul primo e il secondo immobile

Fino al giorno precedente il superamento della soglia, i redditi derivanti dalle locazioni brevi restano qualificati come redditi fondiari o redditi diversi, tassabili con cedolare secca (21% o 26%) o Irpef ordinaria; dal momento del superamento della soglia, invece, i proventi successivi assumono natura di reddito d’impresa.

Se hai uno o due immobili, il carico tributario non cambia: cedolare secca al 21% sul primo (scegli tu quale) e al 26% sul secondo. La differenza è che adesso il limite è rigido. Non puoi avere due immobili al 21% e uno al 26%: il terzo non entra più nel regime agevolato. Punto.

Cosa succede dal terzo immobile in poi

Se il contribuente inzia l’anno con uno o due immobili destinati a locazione breve e nel corso dello stesso anno avvia la locazione di un terzo immobile, l’obbligo di apertura della partita Iva sorge da quel momento. Vale dire: se a giugno accendi un terzo appartamento, a giugno scatta l’obbligo di richiedere la partita IVA all’Agenzia delle Entrate.

Una volta dentro, la partita IVA non è una formalità. Significa contabilità, dichiarazione dei redditi in forma diversa da oggi, iscrizione al Registro Imprese, versamento di contributi previdenziali INPS se non sei già iscritto. I redditi derivanti dai contratti di locazione breve confluiscono nel reddito d’impresa, e la tassazione segue il regime ordinario.

Cosa fare in due settimane

Se gestisci tre o più immobili, il consiglio è uno solo: vai dal tuo commercialista prima che il 20 novembre arrivi. Non è una buona idea scoprire il 21 novembre che dovevi aver aperto la partita IVA dieci giorni prima.

Dovete verificare insieme tre cose: prima, quanti immobili conta la legge nel vostro portfolio (ogni unità conta per uno, anche se sono stanze dello stesso appartamento); seconda, quando è il momento migliore per aprire la partita IVA, se non l’avete ancora; terza, come ricalcolare il reddito dichiarato quest’anno considerando il cambio di regime.

Se finora avete pagato cedolare secca sul terzo immobile credendo che bastasse, dovrete fare una comunicazione corretta al fisco. Non è una multa automatica, ma è un errore che il fisco prima o poi troverà nei controlli.

Il cambio di regime conviene davvero?

Una domanda legittima è: conviene ancora gestire tre immobili se scatta la partita IVA? La risposta dipende dai numeri. Con la cedolare secca al 21% o 26% non deducete nulla, ma il conto è semplice. In regime ordinario potete deducere costi della gestione (manutenzione, pulizie, commissioni delle piattaforme), e se il totale dei redditi resta sotto 85.000 euro all’anno, potete scegliere il regime forfettario, che ha aliquote più vantaggiose. Ricalcolate con il commercialista prima di decidere.

Il punto è che non è una scelta libera: è la legge che decide per voi. Se avete un terzo immobile in locazione breve nel 2026, dovete avere la partita IVA. Se non ce l’avete, rischiate accertamenti e sanzioni.

Se gestisci una piccola struttura ricettiva con più stanze o appartamenti, e una piattaforma è parte del tuo modello di business, un e-commerce che integra le tue prenotazioni con la contabilità riduce il tempo che spendi a inseguire i dati: i canoni arrivano dritti nel tuo gestionale, senza rischio di errori nelle dichiarazioni.